Las promesas de venta

1. Conforme la Resolución No. 608-F-2002 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, es posible distinguir el contrato de venta definitivo del precontrato de venta, en el cual las partes se comprometen a formalizar una venta pero en el futuro, ya que de momento no pueden o no quieren realizarla. Lo distintivo en los precontratos es que son contratos autónomos y preliminares o preparatorios. Los precontratos pueden ser promesas unilaterales de venta (llamadas también opciones de venta) o promesas recíprocas de venta. En las promesas unilaterales una persona, el oferente, se compromete u ofrece vender a otro un bien por un cierto precio y a mantener su oferta durante el plazo fijado al efecto. El optante, beneficiario de la promesa, acepta el compromiso del oferente, pero sin comprometerse él a aceptar la oferta; de este modo, si acepta la oferta habrá acuerdo entre las partes, habrá contrato. La opción de venta puede ser gratuita u onerosa. En la primera el oferente no recibe contraprestación por su oferta; en la segunda el optante le paga una determinada suma de dinero para que el oferente haga su oferta en los términos dichos, de modo que en este último caso hay prestaciones recíprocas entre las partes. En la promesa recíproca se persigue el mismo objeto que en la promesa unilateral u opción, pero en ella las dos partes se ofrecen a llevar a cabo la venta: Una promete vender y la otra promete comprar, a lo cual se fija el bien, el precio y el plazo de vigencia de la promesa recíproca; de este modo cualquiera que acepte la oferta del otro perfecciona el contrato definitivo. Debido a que la aceptación de una oferta perfecciona el contrato, en todas las ofertas contenidas en los precontratos deben estar contemplados, necesariamente, todos los elementos esenciales del futuro contrato. En esta resolución la Sala se refiere a las arras en los mismos términos que posteriormente haría en la Resolución No. 562-F-2003, publicada en esta misma sección. En el caso concreto las partes suscribieron una supuesta promesa de venta pero para la Sala fue una venta sujeta a la condición suspensiva de que la oferente obtuviera la titularidad del bien a vender, de modo que una vez cumplida la condición, se transmite el dominio sobre el bien. Colateralmente la Sala estimó que aunque se estaba frente a la compra de cosa ajena, la misma no era nula, primero porque ninguna de las partes lo alegó y segundo porque se convalidó al momento en que el vendedor llegó a ser dueño del bien, en cuyo caso el negocio se tiene como una venta condicionada. La resolución 608-F-2002 se publica en esta página el 2 de abril de 2013.
   

2. La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en su Resolución No. 562-F-2003 analizó un caso en que las partes habían firmado un "Contrato de opción de compraventa" y el vendedor, demandado en el proceso, lo había considerado "resuelto de oficio" ante el supuesto incumplimiento de la contraparte; pero tal contrato fue tenido en las diversas instancias del proceso como uno de compraventa, y se consideró, además, que estaba vigente entre las partes, por lo que la demanda, en la que el actor pretendía la devolución de las sumas pagadas por él al vendedor, y que no había calificó de arras, fue declarada sin lugar. Al efecto cabe tener presente que la Sala Primera ya había indicado que las opciones de venta pueden ser gratuitas o bien onerosas, y analizó que conforme el art. 1058 C.c. se entiende que las arras o señales se entregan en las ventas por cuenta del precio y como ratificación del contrato, sin que las partes puedan retractarse perdiendo las arras, que en tal caso se tendrán como "arras confirmatorias", pero que tal disposición es dispositiva, o sea, derogable por acuerdo en contrario de las partes y en tal caso las arras serán "penitenciales". De esta manera, si una opción no es aceptada, el oferente debe devolver las arras recibidas, salvo que algo diferente se haya pactado entre las partes. En el caso concreto, por no estar frente a una opción sino frente a una compraventa, las sumas pagadas no podrian ser consideradas arras sino parte del precio; además, la parte demandada fue calificada de "parte cumpliente" del contrato, de allí el rechazo de la demanda. Esta resolución se publica en esta página el 23 de marzo de 2013.

El Pacto Comisorio en la Compraventa

1. En su Resolución No. 111-F-S1-2010, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia analiza que la declaratoria de nulidad de la compraventa de un inmueble fundada en la existencia de un pacto comisorio violatorio del art. 421 C.c., no puede producir efectos frente a terceros de buena fe que adquirieron sus derechos al amparo del Registro, conforme lo establece el art. 456 C.c. En el caso en cuestión se declara nula una compraventa por la existencia de un pacto comisorio entre las partes, pero no se declara nula la hipoteca impuesta al inmueble luego de la compraventa por parte del comprador, en virtud de que su acreedor había actuado de buena fe y al amparo del registro al otorgar el crédito que se garantizó con dicho inmueble. La Sala establece que tampoco se puede exigir al tercero de buena fe que modifique sus derechos, en el caso en cuestión, que acepte un cambio en la garantía que se le dió. Esta resolución se publica en esta página el 23 de julio de 2010.
   

El Pacto de Retroventa.

1. La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en su Resolución No. 42-1997 (publicada en esta página el 9 de febrero de 2010) reiteró que, si bien una escritura pública es plena prueba de los hechos materiales que el Notario afirma haber realizado o que acontecieron en su presencia (art. 370 del Código Procesal Civil), no es necesario argüirla de falsa en vía penal para declarar en sede civil la nulidad, por simulación, del contrato en ella plasmado, toda vez que el Notario de lo que da fe es del dicho de las partes, no de que su negociación haya sido tal cual han dicho. En el caso concreto, se formalizó la venta de un inmueble con pacto de retroventa, pero en realidad lo que había ocurrido era un préstamo en el que, en lugar de garantizarse el pago del préstamo con una hipoteca, se pactó una venta con cláusula de retroventa, lo cual, según la Sala, es un error en la naturaleza del negocio convenido entre las partes que lo hace anulable (art. 1050, inc. 1 del Código Civil): Se quiere una cosa pero la exteriorización de la voluntad es diferente, ello lleva a la necesidad de verificar la intencionalidad real de la partes. Si el acreedor quiere garantizarse con un pacto comisorio, prohibido por ley, y el deudor quiere el préstamo garantizado con una hipoteca, y lo que firman es una venta con pacto de retroventa, se produce un “disenso” que genera la nulidad del contrato. La nulidad se produce también por la violación de la prohibición del pacto comisorio (art. 421 del Código Civil) y por la contravención a normas imperativas (art. 19 del Código Civil). En igual sentido, véase de la misma Sala Primera la Resolución No. 776-F-2003 (publicada en esta página el 7 de noviembre de 2009).
2. Por su parte, el Tribunal Segundo Civil, Sección Segunda, en su Resolución No. 212-2004 (publicada en esta página el 11 de febrero de 2010) se refirió a la existencia de una práctica ilícita por la cual un préstamo mercantil se garantiza no con hipoteca, sino mediante una compraventa de un inmueble con pacto de retroventa, con lo cual se viola la prohibición del pacto comisorio establecida en el art. 421 del Código Civil y los principios de buena fe y equidad regulados en el párrafo primero del art. 1023 del Código Civil, y, en consecuencia, se produce un negocio en fraude de la ley y el ejercicio antisocial del derecho (arts. 21 y 22 del Código Civil). Indicios de la existencia de un préstamo mercantil con pacto comisorio son que el supuesto vendedor, en realidad deudor, continúe en posesión del bien pese a haberlo “vendido” y que se pacten intereses como parte de la suma que el supuesto vendedor debe pagar para recuperar el bien supuestamente vendido. La venta con pacto de retroventa sería aceptable, entonces, “cuando existen motivos claros que hagan razonable un interés en recuperar el bien dentro de un cierto plazo”. En igual sentido véase la Resolución No. 96-2006 (publicada en esta página el 11 de febrero de 2010) del mismo Tribunal y Sección; la Resolución No. 183-2002 del Tribunal Segundo Civil, Sección Primera (publicada en esta página el 12 de febrero de 2010); y la Resolución No. 320-F-2009 del Tribunal Agrario (publicada en esta página el 11de febrero de 2010).
   
3. En la Resolución No. 50-2007 (publicada en esta página el 11 de febrero de 2010), la Sección Extraordinaria del Tribunal Segundo Civil resolvió en sentido similar a como lo han hecho la Sección Segunda y la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, al indicar que la utilización de la figura de la venta con opción a favor del supuesto "vendedor" en  lugar de un préstamo mercantil con garantía real, violenta la prohibición del pacto comisorio establecida en los arts. 421 del Código Civil y 536 del Código de Comercio.

En un sentido contrario a sus resoluciones previas, en la Resolución No. 629-F-2005, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia analizó una escritura pública de traspaso de una patente de licores en la cual se incluyó una cláusula de retroventa que establecía como precio de la recompra el mismo monto de la venta más intereses de cierto tipo, y concluyó que el negocio en cuestión no era un préstamo mercantil con pacto comisorio ya que de su literalidad se extraía la existencia de la compraventa con pacto de retroventa y porque los intereses serían como otros “pagos legítimos” que es posible incorporar en el precio de la recompra. En cuanto a los intereses dijo, además, que estos podrían originarse no solo por un préstamo sino por “cualquier tipo de deuda dineraria” y que en todo caso, no eran extraños a las ventas con cláusula de retrocompra. Esta resolución se publica en esta página el 3 de agosto de 2009.

1. En su Resolución No. 30-2003, el Tribunal Segundo Civil, Sección Segunda, hizo una breve diferenciación entre la compraventa con pacto de reserva de dominio, el arrendamiento y el leasing. Esta resolución se publica en esta página el 6 de agosto de 2009.